?

Log in

No account? Create an account
 
 
17 August 2012 @ 04:46 pm
купи-продай и риэлторы  
Мы начали процесс продажи своей квартиры. Точнее, варианта два:

1) продать, но тогда мы потеряем 10% изначальной стоимости квартиры, которые придется заплатить банку.

2) сдать, тогда не надо будет платить 10% банку, а понемножку каждый месяц. Ипокета будет на 200-300 в месяц евро дороже аренды.

Вариант 2) экономически выгоднее, но есть загвоздки, например, официально сдавать ипотечное жильё нельзя. При этом большинство тех, кто сдают, не сообщают об этом банку. Банки же закрывают глаза до тех пор, пока деньги поступают на счет. Вторым недостатком является, конечно, лишний commitment, расходы на содержание, лишние хлопоты и так далее. Ну и наша конкретная ипокета слишком risk-averse, и как результат неоправдано дорогая.

Если у вас есть мнения, делитесь!)

А я хотела написать о другом, о риелторах и почему я их не люблю. Мне понадобилось 50 минут, чтобы оценить стоимость нашего дома на данный момент, я написала asking price на бумажке и ждала ее ответа. на ответ она потратила 3 дня и прислала мне ту же сумму, но с комиссией 1.38%. Если покупать квартиру для меня однозначно без агента, то продавать, думаю, все-таки с. Просто тупо потому, что нет времени на показы и потому что 100% квартир, которые я видела, продавались агентами. Боюсь, люди не будут доверять продавцу без агента.

Так почему я не люблю агентов? По очень простой причине, потому что их функция полезности чаще всего не совпадает с функцией полезности заказчика. Например, многие думают, что риэлторам выгодее продать вашу квартиру дороже. Но это не так. Им выгоднее продать вашу квартиру быстрее (это даже в такой популярной литературе, как Freakonomics, написано). Так же часто и с рекрутерами, например.

Пример. Если квартира стоит 100 единиц и за год ее можно продать за 100, а за полгода за 90, то риэлтору очевидно выгоднее продать за год две за 90, чем одну за 100. да что уж, им даже 2 за 80 выгоднее продать, чем одну за 100. А заказчику чаще всего выгоднее продать свою за 100, даже если это дольше займет. Но так как многие думают, что риэлтор "на их стороне" и "знает рынок", то соглашаются на его предложения снижать цену и доверяют "опыту" агента. этим, ксати, очень удобно пользоваться при покупке квартиру, о чем, я надеюсь написать позднее.

Понятно, что не все так очевидно в реальности и бывают агенты, которые реально хотят помочь заказчику, но надо понимать, что чистое и прекрасное желание максимизировать чужую функцию полезности (а не свою) называется "альтруизм" и является нерациональным поведением. Я не ожидаю этого от людей, поэтому услугами риелторов и агентов пользоваться не люблю. Еще, конечно, очень выгодное сотрудничество происходит тогда, когда функции полезности совпадают, но я не могу на вскидку дать такой пример в отношении недвижимости.

и, напоследок, есть еще проблема непрозрачности информации о результатах работы агента, что делает невозможным свободную рыночную конкуренцию, от которой выигрывает заказчик. При этом есть прозрачность информации о рынке недвижимости (по крайней мере, в Голландии), что делает работу агента еще более бессмысленной.
 
 
 
Eva-Lottaeva_lotta on August 17th, 2012 03:15 pm (UTC)
Мы дом покупали без агентов, у продавца тоже не было. Вопрос доверия не стоял, все равно мы вызывали своего оценщика и тех-эксперта, а оформление было у нотариуса.
Marinaemamster on August 17th, 2012 03:25 pm (UTC)
да вот я смысла тоже не вижу, но я смотрела штук 30 квартир и везде и всегда агенты на стороне продажи. Я не знаю сколько обычно просмотров, но сложно уходить с работы каждый раз чтобы показать..

я склоняюсь к тому, чтобы сдавать, там вопрос агентов еще не изучила, показов, наверное, еще больше, но сделку можно быстрее сделать
Eva-Lottaeva_lotta on August 17th, 2012 03:36 pm (UTC)
Удачи со сдачей, надеюсь хороших жильцов найдете!
Это дело вообще непростое, как я понимаю. Брат мужа сдавал свою квартиру в Амстердаме, а когда решил ее продать то было целое дело с адвокатами и тд, чтобы выселить жильца.
Marinaemamster on August 17th, 2012 03:44 pm (UTC)
ужас какой;) надеюсь на то, что у нас очень все-таки ликвидная квартира, поэтому сможем сдать либо коллегам, либо сможем выбирать)

А вы решили не сдавать свой дом?
messy_tortillamessy_tortilla on August 18th, 2012 04:47 am (UTC)
я тоже была такого мнения, пока вплотную не столкнулась с московским рынком. в итоге мы обратились к агенту я пока я более чем довольна. при поиске и подборе квартиры индекс его полезности был почти нулевой, хотя тк кватриру, которую мы приобретаем нашел все-таки он. ну и плюс, на этой стадии агент помогает экономить время. но вот когда мы стали оговаривать детали сделки, тут агент стал просто незаменим. московские банки требуют хренову тучу бумажек при ипотеке, мне было бы очень тяжело втыкать где и что доставать, все справки срочные, пока одну достанешь может истечь вторая, т.е. надо уметь очень четко сработать. плюс, бесконечные переговоры с продавцами, т.к. основная часть бумажек требуется с них. у нас это семья грузин, у которых образование максимум 8 классов и очень плохой русский. у меня с ними контакта нет, л.бой разговор затягивается на 2 часа. удар принимает на себя агент. плюс, поиск альтернативы (они нам продают и на эти деньги покупают однокомнатную). потом надо совместить две купли-продажи, чтобы они шли одномоментно и риски были минимальные. в россии оплата делается через банковские ячейки, ни аккредитивы, ни другие инструменты не используются. структурирование сделки, выбор схемы ячеек и т.д. - все агент. ну и бесконечные переговоры с банком, продавцами, продавцами альтернативы, состыковки всех и т.п. это все тоже на агенте. в итоге, я считаю, что его 1,5 % более чем окупились. но это в россии, в голландии если продажа менее запарная, то может и агент не нужен.
Marinaemamster on August 18th, 2012 06:29 am (UTC)
Здесь всё проще намного, конечно) но всё равно у всех агенты. При покупке функции у них две основные: поиск-подбор и переговоры о цене. я не знаю как в России сейчас, но здесь есть сайт один на страну, где 99% квартир в открытом доступе с фотографиями, поэтому из "знание рынка" отпадает. Переговоры - тоже сомнительно, если ты изучил этот сайт, особенно сейчас, когда рынок покупателя (а в Москве сейчас, кстати, рынок продавца или покупателя?), то знаешь цены и рынок
Договор купли-продажи и передачи прав собственности делает независимый нотариус; ипотека - совсем отдельно, там свои ипотечные консультанты
annette_nzannikka on August 20th, 2012 01:16 pm (UTC)
Марин, а ты воспринимай агентов, просто как людей, у которых ты покупаешь их время, чтобы не заниматься этим самой. Я вот тут сейчас одну несчастную комнату пытаюсь сдать, так это пипец - это как парт тайм джоб, я даже и не представляла, что на это столько много времени уходит, на постоянные звонки, емейлы, рассказы, показы. а я представляю, что такое продавать квартиру, тут наверное покупатели совсем выебут мозк. оно тебе надо?
Marinaemamster on August 20th, 2012 02:46 pm (UTC)
Так вот в том и дело, что я заплачу только за ее время, раз в неделю (в лучшем случае) показать квартиту по 15 минут, при том, что кроме времени, она и не факт, что в моих интересах действовать будет. И за это в нашем случае надо заплатить 13К EUR) Моё время еще не стоит так дорого, к сожалению..